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ARTIGO
DIANE RODRIGUES MONTICHIESI
Diane Rodrigues Montichiesi

Advogada - Sócia da FAC ADMINISTRADORA DE CONDOMINIOS COMERCIAIS E RESIDENCIAIS, responsável pelo Departamento Financeiro e Jurídico, MBA em Gestão Empresarial na Fundação Getúlio Vargas – FGV; Pós Graduada em Metodologia Jurídica e Didática do Ensino Superior pela Escola Paulista de Direito; Certificada pela Rede de Ensino LFG, pelo curso de extensão da graduação em Direito; Graduada em Direito pela Universidade Braz Cubas.

As leis que regem o condomínio

Vamos começar comentando a origem da palavra CONDOMÍNIO.

Condomínio, vem do latim - cum + dominus = domínio do comum.
Edilício = aedilicium = edificação

Condomínio Edilício = Conjunto de edificações.

Sobre as leis que já regeram e as leis que regem o Condomínio, vamos discorrer de forma simples e pratica.

Definição do Código Civil
Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, parte que são propriedades exclusiva, e partes que são propriedade comum de todos os condôminos.

A primeira menção de Lei Brasileira a regulamentar condomínios foi o Decreto 5.481 de 25 de junho 1928.

Esse decreto tem algumas curiosidades:
- Não era obrigatório convenção;
- A lei exigia a qualidade do material, cimento armado ou similar;
- Exigia, no mínimo, 05 andares ou mais;
- Conter no mínimo 3 cômodos. (quarto, banheiro e cozinha, por exemplo, os atuais studios que conhecemos estariam excluídos da lei)

1943, vamos ter o Decreto Lei 5.234/43, passou regular que condomínio com 03 ou mais pavimentos.
1.948, foi sancionado a Lei 285, que foi um avanço, passando admitir 02 pavimentos.
1964 temos a lei 4.591, conhecida como Lei dos Condomínios, ainda tem validade nos assuntos que o Código Civil não tratou.
2002, Lei nº 10.406, o atual Código Civil regulamentando a partir do artigo 1.332 o tema condomínio.

Discorrendo sobre Instituição do Condomínio Edilício.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

O Condomínio nasce da vontade de pessoas, o Incorporador precisa definir o que será fração ideal, a área comum, e a área privativa, fazendo a minuta da convenção e levando a registro no cartório de registro de imóveis.

O que vem a ser a convenção de um Condomínio, para que serve, o que regulamenta??

A convenção é nada mais do que o documento no qual é disciplinado o rateio das contribuições a serem pagas pelos  moradores e como será administrado o condomínio.
A convivência em um Condomínio, sendo ele comercial ou residencial ou até mesmo misto é regulamentado pela Convenção.

É na convenção também que se determina o que poderá ser decidido pelas assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, como deverá ser feita a convocação dessas assembleias, qual o "quorum" necessário para cada modalidade de deliberação (desde que respeitadas sempre, as regras específicas constantes do código civil), discriminação das partes de propriedade exclusiva e comuns, modo de utilizar as coisas e serviços comuns, encargos e formas de contribuições para as despesas ordinárias e extraordinárias, modo de escolha do síndico e Conselho Fiscal, definições das funções, remuneração, atribuições do síndico e prazos para as convocações, contribuição para o fundo de reserva.

Tão logo assinada a convenção por pelo menos dois terços dos proprietários, ela passa a valer entre os condôminos (perante terceiros, ela somente terá força se estiver registrada), e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu assim.

E o Regimento Interno, para que precisamos de mais um documento regendo a organização do Condomínio?

O regimento ou regulamento interno trata do dia a dia do condomínio, podendo chegar a minúcias como horário e formas de utilização da piscina e das quadras de esportes, entre outros equipamentos de lazer. Trata ainda do relacionamento entre os condôminos e os empregados do prédio; contém as proibições de utilização de elevadores por entregadores; estabelece o tamanho dos animais admitidos no edifício; disciplina a segurança do condomínio (cartões de acesso, senhas e etc.), a pena -advertência e/ou multa- a ser aplicada ao condômino infrator.

Assim fechamos o assunto leis e documentos para Condomínio Edilicio.

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